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不動産

不動産登記とは

不動産登記とは

不動産登記とは、土地や建物の名義変更、マンション名義変更等不動産名義変更(不動産登記)、会社設立や変更等の会社法人の名義変更(商業登記)相続・遺言などの不動産(土地及び建物)の現状や権利を明確化するために登記簿に登録することをいいます。

土地や、建物、マンション等の不動産名義変更には必ず不動産名義変更(不動産登記)の申請が必要になります。

不動産名義変更(不動産登記)には、売買、贈与、財産分与等の土地や建物、マンション等の名義変更(所有権移転登記)相続による土地や建物、マンションの名義変更(相続登記)住所の変更
(所有権登記名義人表示変更)建物、家の新築(所有権保存登記)抵当権設定登記、抵当権抹消登記等があります。

 

売買登記

所有権移転登記は、売買によって不動産の所有者が変わる場合に必要となります。付随して、所有権登記名義人変更登記や抵当権抹消登記、抵当権設定登記などが必要になります。たとえ親子間や親族間での売買であっても、後々の紛争を避けるため、所有権移転登記をされることをお勧めいたします。

 

抵当権設定登記

抵当権設定登記

家を購入したときなど、不動産を担保にして住宅ローン融資を受けた場合、抵当権の設定の登記が必要になります。

抵当権の設定の登記を申請しなくても不動産を担保にすることはできますが、(企業内融資の場合は抵当権設定登記がされない場合もあります)

実際には抵当権の登記が申請されていない場合に後で融資をした債権者が抵当権の設定の登記をした場合にはその債権者が優先的な立場になってしまいます。

以上のことから不住宅ローン担保で融資を受けた場合には速やかに(取引当日に)不動産について抵当権の設定登記をする必要があります。

通常は決済の日に買主に物件の所有権が移動し、同日に融資が行われるということになりますから、その売買日に不動産の名義変更の登記と抵当権の新名義人への抵当権設定登記を同時に申請します。

ですので、通常は住宅ローンで土地と新築建物を購入した場合には所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記が必要となります。

 

相続による不動産名義変更(相続登記)

相続による不動産名義変更は、土地、建物、家、マンション等の不動産の登記名義人が亡くなった場合にその不動産の所有者の名義を相続人名義に名義変更することです。
登記の申請をしなければ名義人はずっと披相続人のままです。
相続による不動産名義変更の新名義人は通常相続人全員が集まり、全員で遺産分割の協議をして決定します。
遺産分割協議書には署名(記名)、各自の実印での押印が必要です。

遺産分割協議をせず、相続人全員の法定相続分で登記してもかまいません。なお、各自の持分だけについての名義変更はできません。
いずれ、不動産を売買する時や、抵当権の抹消登記をする時など将来的には相続による不動産名義変更(相続登記)が必要となりますので、相続登記ははるべく早くすませた方がいいでしょう。

 

贈与登記

贈与登記

土地、建物等の不動産を贈与した場合、不動産や贈与を受けた場合には、年月日贈与を原因とする所有権移転登記が必要となります。

何故登記が必要かというと、所有権移転の登記をしないでいると、売主が事情の知らない他人にもうその不動産を贈与して先に所有権移転登記をしてしまう可能性があるからです。

もし、後から不動産の贈与を受けた他人が先に所有権移転登記をした場合、その不動産はその他人の所有物になってしまいます。
これを対抗力(先に登記を備えた者が勝つこと)といいます。

そこで、不動産の贈与を受けた方は、自分の権利を守るためにもなるべく早く贈与による所有権移転登記をする必要性があります。